楼市如果“肯定比2008年好”，必须具备两个因素中的一个：要么是楼市已经调整到位；要么是地产商自己酝酿的救市办法已经胸有成竹――在地方政府差不多使出了浑身解数、中央政府下一步的楼市新政尚不明朗的情况下，地产商的胸有成竹只能来自于自救的信心。
预言楼市“更差”，显然是认为楼市尚未调整到位，市场很难走出观望的态势。
2009年的楼市，“房价”仍然是一个最受关注的关键词。从消费者一方来看，观望情绪来自于降价的预期。而这种预期又绝非盲目的“宁信其降”；从社科院的“经济蓝皮书”预言“2009年房价下调成定局”，到国务院“建议地产企业以合理价格促销”，再到近日四部委公开表态认为“激活房地产市场的关键还在于房价的合理定位”，无不是以权威的声音传递着这种预期。而这种权威的预期对消费心理的影响则是不可低估的。
认为保障房不会构成对商品房市场的冲击的观点值得商榷。保障房作为住房产品的替代品，必然会转移一部分市场份额进而影响商品房价格，这是不争的事实。虽然说保障房与商品房面向的是不同的消费群体，但这也只是一种理论上的定义――低收入者未必全都能享受到保障房的优惠，高收入者中的很多人却能够住进保障房，这也是事实。因此说，保障房将改写楼市格局，700万套保障房将给未来两年的房价增加下行的压力的判断是有道理的。
再有，政策上的不确定因素恐不利于楼市健康运行，比如有关部委负责人关于“视执行情况决定是否继续出台地产新政”的口风。这种被指为“就像买菜，今天一块，明天八毛”的政策波动，既可加重消费者的观望情绪，也会让地产商在价格决策上迟疑不决。
2009年的楼市会“比2008年好”还是“更差”，用一句俚语比喻――“算卦两头堵”，那就都有可能。究竟会出现哪种趋势，一是要看可能继续出台的新政的力度，但是房价能否接近消费者预期，能否接近大多数人的承受能力，则是最为关键的问题。
