北京市第二中级人民法院
民事判决书
(2010)二中民终字第1164号
上诉人（原审被告）宋燕，男，1930年6月9日出生，汉族，中建一局集团有限公司退休干部，身份证住址北京市丰台区西四环南路52号院9楼4门501号。
委托代理人张立琼，北京市剑泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邵艳平，女，1963年12月11日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司北京丰台支行职员，身份证住址北京市丰台区丰台镇东安街头条19号44楼2至103号。
委托代理人孙如岐，北京市正大律师事务所律师。
原审被告田桂虹，女，1972年11月30日出生，汉族，学生，身份证住址重庆市长寿区运输村3号6－1。
委托代理人张立琼，北京市剑泰律师事务所律师。
上诉人宋燕因与被上诉人邵艳平、原审被告田桂虹定金合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2009)丰民初字第21056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年12月23日受理后，依法组成由法官申小琦担任审判长，法官胡君、姚颖参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邵艳平在一审中起诉称：邵艳平欲购买宋燕所有的北京市丰台区丰台路60号院9号楼4单元501室房屋，2009年7月26日，邵艳平与宋燕的儿媳田桂虹签订了《定金收据》，并交给田桂虹定金20000元，约定于2009年8月10日签订房屋买卖协议，签订《定金收据》时邵艳平未见到宋燕给田桂虹的授权书。后邵艳平得知，宋燕出卖的房屋属于央产房，根据相关规定，以成本价购得的个人央产房上市交易必须补齐超标部分的差额，并在央产房交易大厅备案，否则不能开具央产房上市证明。因此在宋燕未补交差额房价款的情况下，该房屋不具备上市交易条件。邵艳平认为，2009年7月26日宋燕出卖房屋签订《定金收据》并收取邵艳平定金时，其出卖的房屋在缔约前不具备上市交易条件，存在重大瑕疵，属于根本性违约。因此邵艳平起诉要求：解除邵艳平、宋燕于2009年7月26日签订的《定金收据》；宋燕双倍返还邵艳平定金40000元；诉讼费由宋燕承担。
宋燕在一审中答辩称：2009年7月26日，邵艳平经中汇易家经纪公司提供居间服务欲购买宋燕位于北京市丰台区丰台路60号院9号楼4单元501室房屋。同日，邵艳平与经纪公司职员至宋燕处查看房屋，宋燕儿媳田桂虹接待了邵艳平并向其告知房屋系央产房等各项基本情况，邵艳平一行离开。同日，邵艳平越过经纪公司来到宋燕所售房屋处，经与田桂虹充分协商，约定房屋买卖总价款为165万元（不包括管道、煤气、电安装费），宋燕收取邵艳平定金20000元，双方约定2009年8月10日以后签订房屋买卖协议。期间邵艳平一行中的男士承诺其可通过关系为上述房屋办理央产房上市出售各项登记手续。8月10日后，宋燕数次通知邵艳平签订书面房屋买卖协议，均被邵艳平拒绝。8月17日宋燕收到邵艳平委托律师签发的律师函，明确告知宋燕无意签订房屋买卖合同。10月18日，宋燕办理了中央在京单位已购公房上市出售登记手续。此后宋燕继续要求邵艳平签订房屋买卖协议，仍被拒绝。鉴于邵艳平无意购买房屋，宋燕于2009年9月13日将房屋售与他人。宋燕认为，双方签订的《定金收据》合法有效，宋燕系涉案房屋的所有权人，双方履行房屋买卖合同不存在难以克服的障碍，宋燕正常履行行政程序即可获得上市交易的批准。房屋不能上市交易仅是办理相关手续前的暂时情形，该情形不具有永久性。邵艳平拒绝履行合同义务的根本违约行为是双方合同目的不能实现的根本原因，根据法律规定，给付定金的一方不履行合同债务的，无权要求返还定金。宋燕认可儿媳田桂虹处理委托事务的法律后果。
田桂虹在一审中答辩称：答辩意见与宋燕一致，我系宋燕代理人，我的行为产生的民事责任由宋燕承担。
一审法院审理查明：
2009年7月26日，邵艳平与宋燕签订《定金收据》，载明：“甲方：宋燕代理人田桂虹，房产地址丰台区丰台路60号院9号楼4单元501室。乙方：邵艳平。双方已初步达成房屋买卖协议，房款总价165万元（不包括管道、煤气、电安装费），现甲方收取乙方定金20000元，拟定于2009年8月10日以后签订房屋买卖协议，特此为据。”上述《定金收据》由田桂虹代宋燕签署，定金亦系田桂虹代宋燕收取。
2009年8月17日，邵艳平委托北京市正大律师事务所律师孙如岐向宋燕及田桂虹发出律师函，载明：“……双方未如期（2009年8月10日至8月17日期间）签订正式房屋买卖合同的最主要原因是，田桂虹代宋燕收取定金时所出卖的房屋因属于“央产房”，不具备出卖房屋的法定条件。即“央产房”上市出售的前提条件是，上市前其房产档案必须在央产房交易大厅备案。经查你所出卖的房屋未完善相关手续。因此，不能如期签订正式房屋买卖合同的原因是你方存在过错，应将收取的两万元定金退还邵艳平……”
另，涉案房屋系中央在京单位已购公房，2009年8月18日，房屋所有人宋燕经中央国家机关房改办中直机关房改办在京中央和国家机关住房交易办公室核准办理了中央在京单位已购公房上市出售登记手续。2009年9月15日，宋燕将涉案房屋售与案外人，并办理了过户手续。
宋燕提交声明一份，载明：“我是北京市丰台区丰台路60号院9号楼4单元501室房屋业主宋燕，我儿子宋哲，我儿媳田桂虹代表我与买家签订的任何协议，任何内容，我都认可。”
一审法院判决认定：宋燕与邵艳平签订的定金合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同。该案中田桂虹代为签署定金合同、代为收取定金的行为经被代理人宋燕予以追认，故田桂虹之行为产生的民事责任应由宋燕承担。邵艳平委托律师向宋燕发出的律师函应视为解除定金合同的意思表示，宋燕将房屋售与他人的行为亦应视为同意解除定金合同的意思表示，故邵艳平与宋燕签订的定金合同已于2009年9月15日解除。邵艳平与宋燕签署定金合同时，涉案房屋尚不具备上市交易资格，但根据相关规定办理行政审批手续即可具备交易资格，故定金合同不存在不能克服的履行障碍，故宋燕对定金合同的解除不存在根本违约行为。因宋燕未提供证据证明其在定金合同签订时履行了告知义务，故邵艳平主张解除定金合同之行为亦不应视为违约。根据公平原则，合同解除后宋燕应返还邵艳平定金20000元。邵艳平主张双倍返还定金，无事实依据，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决：一、宋燕于该判决生效之日起七日内返还邵艳平定金二万元。二、驳回邵艳平其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
宋燕不服一审法院的上述民事判决，向本院提起上诉，其主要的上诉理由是：一、一审判决认定事实不清。1、邵艳平拒绝签订房屋买卖合同是双方合同目的不能实现的直接原因。2、邵艳平拒绝签订房屋买卖合同的行为无合法事由。邵艳平在其委托律师向宋燕发出的律师函中认为，买卖标的系“央产房，不具备出卖房屋的法定条件……”，该理由无法律依据。事实上，买卖房屋系央产房的事实并不影响邵艳平房屋买卖合同目的的实现或宋燕履行出卖人义务。首先，买卖标的可以买卖；其次，已购公房上市所需的各项前置条件如填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》并经中央国家机关房改办中直机关房改办在京中央和国家机关住房交易办公室根据职工住房档案进行核对等手续，并非无法克服的障碍。该程序仅仅是权属转移登记前置条件之一，宋燕在正常履行行政程序的情况下即可获得批准；再次，相关规章规定的“上市交易条件或者说不能上市交易”与“不能买卖或者不能订立房屋买卖合同”并非同一概念。上市交易条件系行政规章规定的规范行政行为的文件，其所称的上市交易是指房地产行政管理机关办理权属登记或转移登记应遵循的制度，这与不能买卖或标的物禁止转让不可加以混淆。双方订立的合同在订立时事实上可以履行，宋燕在客观上能够履行，主观上愿意履行，根本不存在任何过错行为。二、一审判决适用法律错误。造成双方最终未能签订格式房屋买卖合同的原因在于邵艳平。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金。综上，请求二审法院：撤销一审判决，驳回邵艳平一审诉讼请求。
邵艳平针对宋燕的上诉理由答辩称：双方签订《定金收据》时，宋燕隐瞒了房屋是央产房的事实，2009年8月10日后，宋燕并没有数次通知邵艳平签订书面房屋买卖协议。宋燕于2009年9月15日将房屋售予他人，也未通知邵艳平。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
田桂虹陈述称：宋燕告知了邵艳平买卖房屋是央产房，如果是未告知，应该是撤销之诉，其他意见与宋燕的上诉意见一致。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实有《定金收据》、《律师函》、《声明》、《中央在京单位已购公房上市出售登记表》、《存量房屋买卖合同》、《证明》、京房权证丰私成字第99156号房屋产权证以及当事人的陈述在案佐证。
本院认为：宋燕与邵艳平自愿签订的《定金收据》，不悖法律、行政法规强制性规定，故合法有效。邵艳平委托律师向宋燕致函，是其解除合同的意思表示。之后，宋燕将房屋另售他人的行为表明其同意解除合同。现双方已无履行定金合同的必要，故宋燕应将收取的20000元返还邵艳平。综上，宋燕的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、处理结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费四百元，由宋燕负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）。
二审案件受理费三百元，由宋燕负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 申小琦
代理审判员 胡 君
代理审判员 姚 颖
二Ｏ一Ｏ 年 二 月 一 日
书 记 员 韩耀斌
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