从抽象的理论层面看,上述观点有一定的道理,但未必符合实际情况,因为它只看到了问题的一个方面――房价下跌对于有房者或投资者的消费影响,却回避了无房者与非投资者的情况。
住房作为不动产或占居民家庭财富比重较大的资产,绝大多数房产所有者更看重房产的使用价值,对于他们来说,房产增值或贬值意义并不是很大。换句话说,房产或涨或跌都不影响居住,不影响使用价值的实现,至少不该影响到当期消费。因此,房价下跌会使房产所有者降低边际消费倾向的推理,从这一角度看就未必正确。传统消费文化中,安居居前,“安居”才能“乐业”。正因解决了安居之忧,所以富余的钱才能放心地用于其它消费,而其它消费也没有理由随房价的变化而变化。
相反,没有住房的人,为了买房不得不节衣缩食、省吃俭用地攒钱而不敢过多地消费,并且房价越涨就越要节衣缩食减少消费。对于这部分人来说,房价越高,他们才越会降低边际消费倾向。
一套房子在不同人眼里意义不同:对于长期或终生居住者来说,无论房价涨跌它永远是一定面积的房屋,因此“将来的贴现值”的意义不是很大。对于投资者来说,假定房屋现在的价值为100万元,明天、后天有可能变成200万元,也可能变成50万元;只有在这种情况下,所谓“边际消费倾向”或“将来的贴现值”的概念才能够成立;但这部分人并不占多数。
我相信目前的调控政策旨在挤出一些市场泡沫,减少行业暴利,并强调增强房屋供应的民生属性,以引导房地产市场的健康发展,而非要致地产业于死地。因此,关于房价下跌将引致消费萎缩、宏观调控会损害经济发展的担忧是不必要的。